3世帯3人家族の雑記ブログ♪

初心者でもあんしん!住宅ローンの選び方・ポイント

WRITER
 
家・営業マン

     

      

この記事を書いている人 - WRITER -
神奈川で不動産仲介をやっています(^^) じいじ・わたし・むすめの オールB型 3世帯3人家族です♪

 

こんにちは『ゆたまる』です。

 

マイホームを購入の際に

 

住宅ローンを使う方・検討している方は多いかと思います。

 

でも、どこの銀行を使えばいいの?

 

金融機関によって違いがあるの?

 

という方のために

 

人それぞれ様々なニーズの違いがあるので、

 

自分に合った住宅ローンの選び方・ポイント

 

解説していきます。

 

住宅ローンの種類(金融機関)など

 

住宅ローンを大きく分けると

 

・銀行や信用金庫など民間の「住宅ローン」

 

・住宅金融支援機構の「フラット35」

 

・公的ローン「財形住宅融資」

 

以上の3種類に分けられます。

 

銀行や信用金庫など民間の「住宅ローン」

 

 メガバンク・地方銀行・・ネットバンク・信用金庫

・労働金庫などが取り扱っている「住宅ローン」

 

他にも他業種の企業・団体などでも融資を

受けることはできます。

 

審査基準・審査方法・金利・独自のサービスなど

多種多様な商品があります。

 

一昔前と違って、昨今は個人事業主の方でも

借入基準が緩くなってきたのも魅力的です。

 

フラットに比べると審査は厳しめですが、

その分、金利などのメリットは大きいです。

 

住宅金融支援機構の「フラット35」

 

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)は

正確には民間金融機関と提携した

長期固定金利の住宅ローンです。

 

融資可能な金額が建設費・物件購入価格の9割までとなります。

※残りの1割分を民間金融機関の独自のローンで借入することもできます。

 

最長35年まで、ずっと金利が変わらない

長期固定金利の安心感が特徴です。

 

また、派遣社員・契約社員・パートなどの方でも利用ができます。

 

さらに最近では、既存の住宅ローンの借り換えにも

利用ができるようになり、

長期優良住宅の認定を受けた住宅に対しては

最長50年間固定金利・償還期間の

「フラット50」もリリースされています。

※こちらは建設費・物件購入価格の6割まで

 残りをフラット35で借入が可能。

 

公的ローン

 

公的ローンとはその名の通り

公的機関が貸し出しを提供する「住宅ローン」です。

 

前述しましたかつての旧住宅金融公庫も公的ローンになります。

 

以前は民間ローンの金利も高水準・審査基準も

厳しかっため、

公的ローンの需要も多かったのですが、

今現在は旧公庫が、住宅金融支援機構に移行されたこともあり、

公的ローンのシェアはかなり減ってきています。

 

・給料から天引きされる

 

・抵当権の設定がない場合もある

 

・信用情報の照会がない場合もある

 

などのメリットはありますが、

今現在、金利は民間ローンより高めです。

 

私、個人の見解としては

一部の公務員の方が「共済組合」の住宅ローンを選んでいます。

 

自治体融資

 

自治体が窓口になり、提供する「住宅ローン」です。

 

自治体によって、金利・借入条件は異なります。

 

自治体の直接融資のほか、

金利の一部を自治体が補給してくれる

「利子補給制度」も利用できるケースもあります。

 

財形住宅融資

 

勤務先に財形貯蓄制度があり、

天引きなどで1年以上続けてきた方が利用できます。

 

借入額は財形貯蓄の残高の10倍(4,000万円)まで、

または物件購入価格の80%まで借入となります。

 

金利タイプは5年固定金利(5年ごとに金利見直し)

 

会社によってしくみや、申込み先が異なるので、

利用を検討する際には担当部署に問い合わせしましょう。

 

申込み先

 

・会社が財形貯蓄制度を行っている

 →勤務先

 

・会社が財形住宅金融株式会社に出資している

 →財形住宅金融株式会社

 

・上記に当てはまらない場合

 →住宅金融支援機構

 

・公務員の方

 →共済組合

 

スポンサーリンク

金利タイプの選び方

 

「住宅ローン」にも様々なタイプの金利があります。

 

単純に「金利が低い方が得!」と考えがちですが、

金利が低いタイプは、返済中に金利や返済額が

上がってしまう恐れもあります。

 

金利の低さだけで検討するのではなく、

自分に合った「金利タイプ」を選びましょう。

 

大きく分けると以下の4つのタイプの金利があります。

 

・全期間固定金利型

 

・変動金利型

 

・固定金利期間選択型

 

・変動・固定金利ミックス型

 

全期間固定金利型の特徴

 

住宅ローンの金利が、事前に決めれる

(ずっと金利が固定される)タイプです。

 

変動金利と違い、市場金利に変動が起きたとしても、

その影響を受けずに済む。

 

金利が変わらない=返済額が増えない

 

将来のライフプランも立てやすく、安心感がメリットです。

 

変動金利と比べて金利は高めなので、

どちらを選ぶかが難しいところです。

 

「全期間固定金利型」ローンは

【フラット35】が代表的です。

 

銀行のみならず、多くの金融機関が取り扱っています。

 

【フラット35】の金利、事務手数料などは

各金融機関によって異なるので、

しっかりと比較しましょう。

 

他にも金融機関によって、独自の全期間固定金利型の

住宅ローンを取り扱っています。

 

変動金利型の特徴

 

民間住宅ローンの代表的な「金利タイプ」です。

市場の金利に応じて金利が変動します。

 

なんといっても当初の金利が低いのが一番のメリットですね。

 

金利は「優遇金利」(金利引き下げ)適用で

0.5%~0.7%前後の金融機関が多いです。

(2019年2月現在)

 

【注意点】

 

返済中に金利・返済額が上がるリスクがある

 

・金利は半年ごとに見直し

 

・返済額は5年に一度見直しが一般的(5年ルール)

 ※返済額の内訳が変化し、元金部分・利息部分が変わる。

 

・返済額が上がる場合には一般的に前回の125%が限度

 (125%ルール)

 

※上記のルールが適用されない金融機関もあるのでご注意を。

 

いずれにせよ、現在は低金利なので金利が下がることは

現実的ではありません。

【金利上昇リスク】がある点は注意しましょう。

 

【金利が上がった場合の支払額の例】

 

金利が上がる場合

(前回の125%ルール)

 

月々の返済額10万円だとすると

→最高で125,000円になる

 

月々の支払額が25,000円増える。

 

現在の市場では一気に金利が急上昇するとは

考えてにくいですが、

35年ローンと考えると何が起こるかは分かりません。

 

金利が上がったとしても家計は大丈夫か?

「金利上昇リスク」も考えたうえで、選択するようにしましょう。

 

 固定金利期間選択型

 

最初に金利を固定する期間を選択するタイプです。

 

2年・3年・5年・10年・20年など

期間を選択します。

※選べる固定金利期間は金融機関により異なります。

 

期間終了後は改めて、金利の種類・期間を選択する

メリットがあります。

※金利の種類の選択は金融機関によって異なります。

 

金利は固定期間ごとに変わり、

期間が短いほど、低くなります。

 

【どのような方に向いているか】

 

・数年後にまとまったお金が入る予定がある。

 (退職金など)

 

・子供が卒業するまでは返済額を安定させたい。

 

・子供が大きくなれば、共働きになる。

 

などの方に選ばれる金利の種類です。

 

変動・固定金利ミックス型

 

・変動金利の金利上昇リスク

 金利の低さ

 

・固定金利の金利の高めの点

 金利が変わらない安心感

 

変動金利と固定金利をミックスすることで

メリットとデメリットを分散することができます。

 

 金融機関によって、または審査結果により

ミックスの割合を

半々・6:4など変えることができます。

 

変動金利にするか?固定金利にするか?

どちらにするか迷ってる方。

 

金利の低い変動金利にしたいけど、

「金利上昇リスク」も抑えたい。

 

などの方にオススメのローンです。

 

スポンサーリンク

返済方法の種類の選び方

at home投資 元利均等返済と元金均等返済の比較

元利均等・元金均等グラフ

 

ローンの返済方法には基本的には

「元利均等返済」と「元金均等返済」

2種類の選び方があります。

 

元利均等返済とは

 

毎月のローン返済額が一定となる返済方法です。

 

【メリット】

・返済額(元金+利息)を調整し、返済額一定のため、返済計画が立てやすくなる

 

・元金均等返済に比べて、返済開始当初の返済額を少なくすることができます。

 

【デメリット】

・最初は利息の割合が多くなるので、元金均等返済より

 総返済額が多くなる

 

・返済額が一定のため、借入残高の減り方が遅い

 

元金均等返済とは

 

毎月のローン返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法。

 

【メリット】

・返済額(元金+利息)は返済が進むにつれ

 徐々に少なくなっていく

 

・元利均等返済に比べて、元金の減少が早いため、元利均等返済よりも

 総返済額が少なく済む

 

【デメリット】

・返済開始当初の返済額が高くなる(負担がかかる)

 

・返済開始当初の返済額が高いため、繰り上げ返済が大変になる

 

支払額の例

 

借入金額 3,000万円

金利     1.0%

借入期間    35年

 

【元利均等返済】

月々の返済額

 →84,685円

返済総額

 →35,567,998円

 

【元金均等返済】

月々の返済額(当初)

 →96,428円

月々の返済額(10年目)

 →89,285円

月々の返済額(20年目)

 →82,142円

返済総額

 →35,262,500円

 

支払開始時の差額

 →11,743円

と元金均等返済の方が高くなります。

 

総返済額の差額

 →305,498円

と元利均等返済の方が高くなります。

 

 まとめ

 

解説した通り、住宅ローンを選ぶとしても

金融機関などにより様々な商品、

また金利タイプなどがあります。

 

先ず、「事前審査」を複数件、行い

各金融機関の金利・サービスを調べましょう。

 

その上で、将来的なことも考えて、

自分にあった「住宅ローン」を

家族と話し合い、選でいきましょう。

 

この記事を書いている人 - WRITER -
神奈川で不動産仲介をやっています(^^) じいじ・わたし・むすめの オールB型 3世帯3人家族です♪

- Comments -

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください

Copyright© ゆたマルシェ , 2019 All Rights Reserved.