3世帯3人家族の雑記ブログ♪

不安を解消!中古住宅売買のリスクを回避

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中古住宅売買

     

      

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神奈川で不動産仲介をやっています(^^) じいじ・わたし・むすめの オールB型 3世帯3人家族です♪

 

マイホームを持っている方

 

一生で一度の大きな買い物となる場合が多いですよね。

 

家庭の事情などによっては

 

売却する可能性も、もちろんあります。

 

なかには売却に慣れている方もいますが

ほとんどの方が初めての売却になります。

 

逆のパターンで中古戸建て・中古マンションを

購入する方もいます。

 

しかも「2020年4月1日に民法改正」されます。

 

売主の責任部分が重くなる見込みです。

 

なおさら心配になりますよね💦

 

この記事では『そんな心配も解消できる』

 

・売却の際に有利になる

 

・購入時の不安を解消する

 

『保険』を解説していきます。

 

不動産って一生に一度の買い物と思っていたよ

ゆたまる

事情があって売却する人もいるし、賃貸に出す人など様々だよね

コンさん

メルカリで売る訳でもないし💦売却できるか不安もあるよね

ゆたまる

売却の際に有利になる『保険』を教えてもらおう!

コンさん

購入者の不安の解消にもなるし一石二鳥らしい!

ゆたまる

 

こんな方に見てもらいたい!

・不動産の売却を検討している方

・なかなか不動産の売却が出来ない方

・中古住宅の購入を検討している方

・中古住宅の購入に不安がある方

 

中古住宅の不安な点

 

中古の住宅を

 

売却・購入する際に重要な点は何でしょうか?

 

①もちろん価格

(購入者側からすると安いに越したことはない)

 

②物件の立地

(検討している方の人数が変わってくる)

 

③建物の安全性は大丈夫か?

(雨漏りや地震などは大丈夫なのか?)

 

中古住宅の購入に保証などはあるのでしょうか??

 

※売却・購入の注意点

売却する場合(契約内容により変わる)

・瑕疵担保責任を負う可能性がある。

(瑕疵(かし)詳しくは後ほど)

・多額の修理費など請求される可能性がある

 

無事に売却の引渡しまで終わった後に…

 

雨漏りが見つかり、多額の修理費が(T_T)

なんてことも起こる可能性があります。

 

購入の場合(契約内容により変わる)

・瑕疵担保責任の期間後(免責)は自らの責任になる

・目に見えない傷などが分からない

・インスペクション(建物状況調査)をしたとしても

 保証が付くわけではない

 

双方、不安な点はたくさんありますね。

 

次は不安な点の見えない傷などについて

解説していきます。

 

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瑕疵(かし)って何?

 

瑕疵(かし)って聞き慣れない言葉ですよね。

 

簡単に説明すると『傷・不具合』などのことです。

 

難しく説明すると…

 

「一般的には備わっているにもかかわらず本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていないこと」を言います。

 

住宅でいうところは

 

『構造耐力上主要な部分』

 

『雨水の侵入を防止する部分』

 

これらに欠陥があることを意味します。

 

【隠れた瑕疵】

 

⇒見えない傷・欠陥などですね。

 

前述した売却・購入の『不安な点』とは

 

【隠れた瑕疵】の責任の所在になってきます。

 

【瑕疵担保責任】とは【隠れた瑕疵】を負う

ということです。

 

では【瑕疵担保責任】とは詳しくは何でしょうか?

 

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瑕疵担保責任とは何か?

 

新築住宅の場合には

 

住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法) で

住宅を供給する事業者は引渡しから10年間

瑕疵があった場合には補修や損害賠償を負う義務を負います。

 

では中古住宅の場合にはどうなるのでしょうか?

 

中古住宅は品確法の対象になっていません。

 

では「保証の期間」はどうなるのでしょうか?

 

売主が宅建業者の場合

・宅地建物取引業法で2年以上の瑕疵担保責任を負わなければならない

・売買契約時に2年とするケースが多い

 

個人間売買の場合

・責任を負う期間は契約時の内容によって変わってくる

・瑕疵担保責任を免責にするか数ヶ月のケースが多い

 

2020年4月1日に民法改正

 

瑕疵担保責任・保証について説明してきましたが

 

『2020年4月1日』に民法が改正されます。

 

民法改正:法務省「売主の瑕疵担保責任に関する見直し」

瑕疵民法改正

瑕疵民法改正

 

民法改正によって「隠れた瑕疵」という言葉が無くなります。

 

変わりに『種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない』

このような表記になりました。

 

分かりやすく説明すると…

 

現行法で瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵」が対象になっている。

(買主が分からなかった瑕疵が対象になっている)

 

『構造耐力上主要な部分』『雨水の侵入を防止する部分』

を意味します。

 

改正後では

『隠れた・隠れていないに関わらず契約した内容に適合しているかどうかが判断基準』となります。

 

 よって『買主』が『売主』に対して責任を問う対応が明確になります。

 

①『追完請求権』

 契約内容に適合するように交換したり

 修理したりを売主に求めることができる。

 

上記の請求に対応がなされない場合⇓

②『代金減額請求権』

 代金の減額請求が可能です。

 

①②は今回の民法改正で新たに認められたものです。

 

また次の段階としては

③『損害賠償請求権』

 損害賠償を請求できる。

 

④『契約の解除』

 契約の解除も可能となる。

 

今回の民法改正によって『買主』は『売主』に対して

『責任を追及・請求しやすく』なっています。

 

ですがあくまでも

『買主に帰責事由』=『不可』と基本的にはなります。

(買主が原因の瑕疵など)

 

民法改正をどのように考えればいいのか?
 

・中古住宅は特に注意が必要になる。

・契約時に問題のある点など買主に伝える。

・内容を契約書類などに詳細に明記する。

 

売主は『瑕疵担保責任』が『隠れた瑕疵』以外にも及ぶので、

今まで以上に注意が必要になります。

 

個人間売買の場合には今まで以上に契約内容を注意しないとね💦

ゆたまる

自分が『売主』だったら思わぬ瑕疵担保責任を負う可能性もあるよね💦

コンさん

それでは今まで以上に『売却』が難しくなってしまうじゃなかぁ(ToT)

ゆたまる

そんな不安を解消できる『保険』を説明するよ!

コンさん

 

既存住宅売買瑕疵保険

 

いざ『売却する際』には

不安な部分が多くなってしまいますよね💦

 

安心して『売却』『購入』する方法は

無いのでしょうか??

 

そんな『不安を解消する』保険があります。

 

現在、中古住宅の売買を活性化するために

『既存住宅売買瑕疵保険』という保険制度があります

 

基本的な瑕疵保険の仕組みを説明します。

 

 『売主が宅地建物取引業者』の場合

・売主負担で『既存住宅売買瑕疵保険』に加入

・保険には未加入

 

『売主が個人』の場合

・売主負担で保険に加入していることはまず無い

・責任を負う期間が短い又は免責のケースが多い

 

また『個人間売買』の場合は

保険に加入するのは検査事業者となります。

 

検査事業者の検査によって保険会社が求める

一定の品質が認められた場合に保険に加入できるようになる。

 

『保険』なので、もちろん料金を支払う必要があります。 

 

なぜ保険に加入しているケースとしていないケースが

あるのでしょうか?

 

『業者』の場合は保険料を払ってまで保険に加入する

必要があるのか?ないのか?

判断が分かれる場合。 

 

個人の方の場合、『瑕疵保険』を知らないケースが

多いと思われます。

 

個人住宅売買の瑕疵保険

 

 これまで『売主側』の『瑕疵保険』について説明してきました。

 

 では『売主側』が保険に加入しなかった場合には

『買主側の負担』で保険に加入できないのでしょうか?

 

答えは可能です!

 

↓住宅瑕疵担保責任保険協会

個人住宅売買の瑕疵保険

 

この保険は『売主が検査などに応じる』ことが前提になります。

理由は基本的に引渡し前に検査が必要となるからです。

(引渡し後に検査に通らないとなったら後戻りできませんよね)

 

ですが『売主側の負担も軽くなる』保険なので

断られるケースは少ないと思われます。

 

【注意したい点】

・検査で不適合⇒補修などしなければ加入できない場合

(前提として引渡し前に補修などが不可能)

 

【解決方法】

保険によっては『引渡し後に補修を実施する』

特約を付けることができます。

商談

保険期間・料金

 

国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が

5社あります。

 

↓一番下のお問い合わせから各社ホームページに

個人住宅売買の瑕疵保険

 

【保険期間】

1年・2年・5年

保険会社によって違いはありますが選ぶことができます。

 

【保険金額】

500万円・1,000万円

(保険期間5年は1,000万円)

 

【料金】

基本的には検査料+保険料の費用がかかります。

 

依頼先によって料金はもちろん変わってきますが、

【料金の低い参考例】

・戸建て/期間1年/保険金額500万円

=約60,000円です。

 

 まとめ

 

売主・買主が宅地建物取引業者ならば

瑕疵担保責任は住宅の売買に慣れているし

資金面などでもそこまで不安もないかもしれません。

 

 ですが、『売主・買主が個人』の場合にはどうでしょう?

 

売却する側も瑕疵担保責任を負う可能性があるし

購入する側も何か不具合が出てきたら不安ですよね。

 

この記事で解説した

『既存住宅売買瑕疵保険』

こちらの保険に加入するメリットは何でしょうか?

 

売主側のメリット
 

・保険に加入できれば、瑕疵担保責任を負う場合に保険会社が料金を負担してくれる

・保険加入を謳って売却を進められる

・保険に加入できている=安心できる家という付加価値が付く!

・競合するライバルより先に売却できる可能性が高くなる!

 

買主側のメリット

・何か起きた際の購入時の不安を解消できる

・検査基準に合格した安心感

・様々な税制優遇を受けられる(通常適合しない物件でも)

①住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)

②登録免許税の軽減

③不動産取得税の軽減

④買換え特例(特定のマイホームを買い替えた時の特例)

⑤住宅取得等資金に係る贈与税の非課税

 

このように双方に様々なメリットがあります。

 

 デメリットは保険料がかかる点です。

 

 売主・買主どちらの方でも

保険に入るメリットの方が大きいですよね。

 

また瑕疵に関してのトラブルになるリスクも

軽減されるメリットもあります。

 

高額な物件なので

賢くリスクを回避しましょう!

 

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