3世帯3人家族の雑記ブログ♪

【団信不加入の方法】50代でマイホーム中古戸建を購入

WRITER
 
団信不加入

     

      

この記事を書いている人 - WRITER -
神奈川で不動産仲介をやっています(^^) じいじ・わたし・むすめの オールB型 3世帯3人家族です♪

 

実際にどんな方がどんな家を購入しているのか…

 

気になりますよね。

 

今回は『中古戸建・50代』での購入事例です。

 

「団体信用生命保険」と「中古物件」の

気になる部分を記事にしています。

 

実際にマイホームを購入する方

リアルな内容が分かるので

 

これから物件探しをする方々の

参考になれば幸いです。

 

中古物件って後々、大丈夫なのか心配だよね…

ゆたまる

 

築年数が古いと、どうなんだろ??

コンさん

 

こんな方に見て欲しい!

・これからマイホームを探す方

・年収500万円前後の方

・50代過ぎの方

・独身の方

・中古戸建てを検討している方

・持病がある方

 

50代でマイホーム

 

購入者の方は独身です。

 

他県にお母さんと弟さんがいましたが

同居する予定は無しでした。

 

 

【購入者】

年齢⇒50代半ば

年収⇒550万円

勤続⇒約2年

職種⇒SE

 

転職が多い方でしたが、

職種はSEで同じ職業でずっと働いてはいたので

その点のローン審査は問題は無かったです。

 

※ローン審査的にみると勤続が長い方がもちろん良い

 

【お住まい探しの条件】

・駅徒歩15分以内の戸建て

・価格は1,500万円以下

・築年数は古くても可

・駐車場は無しでもいい

・リフォーム済だと尚可

 

なかなか厳しい条件でしたが、

築年数を気にしていなかったので

なんとか物件はありました。 

 

管理費・修繕積立金の支払いが嫌な方だったので

マンションは除外していました。

 

家・家族

 

スポンサーリンク

マイホームを探し初めた動機は?

 

マイホーム探しをした動機は

 

住んでいたマンションで「退去勧告」があったからでした。

 

理由は老朽化による建替えです。

 

「引越し費用など」の立退き費用

納得のいく金額が出たようなので

そこは問題なく住み替えになりました。

 

動機はもちろん人それぞれで違いますが、

傾向としては年齢が高くなるにつれて

より無理なく返済できる価格の物件を探す方が多いですね。

(定年退職まで年数が短くなるので当たり前なんですが)

 

スポンサーリンク

住宅ローン審査は不利になる?

 

今回の方で問題になりそうな点は

いろいろな意味で【年齢的】な部分です。

 

物件の価格は低めだったので

年齢で借入期間が短くなる部分は問題無し。

 

【問題があった点】

 

年齢的な問題ではないのですが

元々、持病があった。

 

つまり…団体信用生命保険(団信)に加入できるかどうか?

 

基本的にフラット35以外の金融機関は

団信に加入できないとローンが組めません

 

住宅ローンの年齢的なデメリット

・借入期間が短くなる(その分ローン審査が厳しくなる)

【一般的な例】

最大借入期間は35年

完済時の年齢が80歳

55歳だと…

80歳-55歳=25年

(細かくいうと24年と○ヶ月)

 

・持病や手術などしている場合の団体信用生命保険の可否

 

あまり先の事を考えずに金額の高い物件を

購入をしようとする50代過ぎの方はいないので、

借入期間の問題よりやはり…

 

健康上の問題、団信に加入できるかどうかが

気になる点ですね。

 

ローン審査した金融機関

 

今回、審査した金融機関は2行です。

 

 「メガバンク系」と

 

「ネットバンク系」

 

ここでネットバンクに関わる営業マンの本音です。

 

営業マンの本音!
 

ネットバンクはお客様に勧めないです。

【理由】

・審査が遅め

・お客様が自分で審査を進めといけない

(進捗管理ができない)

・基本、営業マンとネットバンク側とのやりとりが少ない

(逆に心配で嫌)

・窓口となる支店などがない

・決済場所の確保に困る

(窓口がないから)

 

営業マンからするとネットバンクはやってほしくないです💦

 

ただ審査に通れば金利はかなり低くなる可能性が高いです。

その分審査は厳しめです。

 

住宅ローン事前審査の結果

 

事前審査の段階では…

 

2行とも無事に通りました。

 

前述しました「団体信用生命保険」は

本審査の時に聞いた内容だったので

この段階では進めていません。

 

適用金利・保証料と借入金額・期間など

 

事前審査で通った2行ともに本審査を進める事になりました。

 

【理由としては】

・ネットバンクは本審査で落ちる可能性がある。

・引渡し予定日までに融資が間に合うか?

 

このような心配があったので

「メガバンク系」を滑り止めにした感じです。

 

↓【メガバンク系】

【金利(元利均等・保証料など)】

適用金利は0.525%(変動金利)

店頭金利2.475%-優遇金利1.95%=0.525%

・団体信用生命保険は金利込み

・返済方法=元利均等返済(毎月の支払い額が一定)

保証料=約200,000円

・銀行の手数料など=約30,000円

 

【借入金額・期間など】

・物件価格=約1,000万円

・諸費用=約70万円

・合計借入金額=850万円

・返済期間=20年

・月々の支払い額=37,316円

 

↓【ネットバンク系】

【金利(元利均等・保証料など)】

適用金利は0.457%(変動金利)

 店頭金利2.775%-優遇金利2.318%=0.457%

・団体信用生命保険は金利込み

・全疾病保証も金利上乗せ無し

・返済方法=元金均等返済(元金の支払い額が毎月一定)

保証料=約200,000円

・銀行の手数料など=約30,000円

 

【借入金額・期間など】

・物件価格=約1,000万円

・諸費用=約70万円

・合計借入金額=850万円

・返済期間=20年

・月々の支払い額=37,066円

 

今回は物件価格も低めで借入金額が低かったのもあり

良い金利の条件でした。

 

新築

購入物件の内容と不安な点は?

 

実際に内見した物件は全部で1件

(見学の日数は1日)

 

 まさにこれしかない!!!

 

という感じでしたね!

 

購入物件の内容

・昭和53年築中古戸建

・一部リフォーム済

・間取り:2DK

・土地面積:約70㎡

・建物面積:約40㎡

・用途地域:第一種低層住居専用地域

・建ぺい率:50%

・容積率:100%

・駐車場無し

 

築年数は古ですが…

希望の金額からするとしかたないです。

 

独身の方なので、広くなくてもよく

駐車場も必要なかったので

ちょうど希望に合う物件が見つかりました。

 

売主の瑕疵担保責任

 

物件の築年数がもちろん気になるところですよね。

 

ですが売主の「瑕疵(かし)担保責任」という法律があります。

 

「瑕疵」=欠陥や不具合のことです。

 

目に見える瑕疵は契約前に分かるはずなので、ここでは

 

「隠れたる瑕疵」=普通に注意しても見つからなかった欠陥など

(雨漏りやシロアリなど)

 

このような内容が売主に責任があり

買主は保証されます。

 

瑕疵担保責任の期間は2か月~3か月が一般的です。

(特約で免責になる場合もある)

 

今回は売主さんが「不動産業者」だった為

 2年間の「瑕疵担保責任」が保証されています。

(宅建業法で決まっている)

 

新築物件でも中古物件でも

実際にどのくらいに不具合なく期間住めるか?は

分かりませんが保証があると安心はできますよね。

 

住んでから雨漏りしたりしたらと思うと不安だよね(;_;)

ゆたまる

見ただけでは分からない部分が実際に住んだら出てくるかもしれないからね💦

コンさん

そのために「瑕疵担保責任」があるんだね!

ゆたまる

「隠れたる瑕疵」が万が一出てきたら期間はあるけど安心できるね!

コンさん

 

ローン本審査の結果

 

事前審査は2行ともに通りましたが…

 

住宅ローン本審査はどうなったのか

 

ローン本審査の結果

 

本審査の結果が先に「ネットバンク系」の方から届きました。

 

結果は……

 

【否決!】

 

 一応、理由を聞いたら精査した結果

「転職回数」が多すぎるとのことでした💦

 

理由は「団体信用生命保険」じゃないの?と

わたしは思いましたが通らなければしかたないことなので…

 

望みのもう1行「メガバンク系」

ドキドキでしたが結果は…

 

【団信否決!】

 

ここで来ましたね(ToT)

 

50歳を超えてくると持病をお持ちの方が

増えてくるのですが…

 

進行形で定期的に通院、投薬治療を受けていました。

 

また病状でも可否は変わってきますし

団信の保険会社によっても可否が変わる可能はあります。

 

団信が通らないと基本的に住宅ローンの借入ができません。

 

しかし方法はありました!

 

団信不加入の方法!?

 

基本的に金融機関で住宅ローンを組む場合には

「団体信用生命保険」の加入が必須となります。

 

では持病がある方など

団信に加入できない方は住宅ローンを組めないのでしょうか?

 

簡単な方法として1つあります。

 

それは「フラット35」で団信不加入にする方法。

 

「フラット35」の場合、団信は任意になります。

※親族など相続が発生する方の署名押印が必要になる場合もある。

※フラット35適合証明書が必要。

ですが今回の物件の場合…

 

築年数が古いのでフラットの適合証明書の取得が

厳しかったのです。

 

団信不加入で住宅ローンの裏ワザ!

 

金融機関では団信不加入は不可能なんでしょうか?

 

条件的に可能性は高くはないのですが

一部の金融機関では可能です!

 

方法としては↓

生命保険死亡保障を団信の代わりに!
 

・生命保険の死亡保障を団信の代わりにできる!

(実質、団信と同じ役割に)

・住宅ローンに連帯保証人が必要になる

・連帯保証人を生命保険の受取人になる

・死亡保障額がローン借入額を上回らないといけない

・保険の期間を超えるローンの借入期間にはできない。

【例】

生命保険が65歳満期だとして

今50歳なら15年が借入期間になる

 

物件価格が高いと死亡保障の額も高くないいけないので

難しくなるかもしれません。

 

今回は物件価格は低かったので

死亡保障の額で収まり、どうにかなりました。

 

他県に住んでいる お母さんに連帯保証人になってもらうことにして

追加の書類など郵送。

 

金銭消費貸借契約(ローン契約)は

お母さんに来てもらうのが難しかったので、

お母さんは地元の支店で。

 

契約者の方は借入の支店で別々に行うことに。

 

引渡しまで時間はなかったのですが、

どうにか間に合い、無事に引渡しができました!

 

まとめ

 

この記事のポイントまとめ!
 

・中古物件の保証はどうなっているのか確認!

 (瑕疵担保責任)

・団体信用生命保険、持病がある方は先に申告した方が良い!

 (後々にバタバタしないで済む)

・団体信用生命保険、落ちても方法はあるかもしれない!

 

高い金額のマイホームの購入…

何かしらの問題点が出てくることが多いです。

 

どうにも方法がない場合も、もちろんありますが、

意外と頑張れば解決できることの方が多いです(^^)

 

担当の営業さんにもよるところもあるかもしれないので、

もし早々に諦められたら?

可能であれば他社に相談するのも手段の1つです。

 

諦めるのは簡単かもしれませんが、

あなたの「その気に入った物件」は唯一無二です。

 

類似物件はあるかもしれませんが

全く同じ物件はありません。

 

もし?何かしらの問題で住宅ローンが通らないなど

起きてしまったとしても

他の方法などでチャレンジする価値はあります。

 

この記事の内容と同じ問題が起きている方の

参考になれば幸いです。

 

この記事を書いている人 - WRITER -
神奈川で不動産仲介をやっています(^^) じいじ・わたし・むすめの オールB型 3世帯3人家族です♪

- Comments -

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください

Copyright© ゆたマルシェ , 2019 All Rights Reserved.